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机构:零售物业空置率创10年新低

2019年11月06日 08:50 来源:未知 手机版

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近日,世邦魏理仕发布三季度中国区市场报告。2019年第三季度,中国GDP增速录得6%,符合政府年初设立的预期增长目标。今年9月,财新中国制造业采购经理人指数(PMI)大幅反弹至51.4,实现连续三个月回升;工业增加值同比涨幅提高到5.8%。10月中美双方达成第一阶段贸易协议,政府出台多项支持经济增长和扩大开放的政策措施。世邦魏理仕预计以上这些因素将在短期内缓解市场压力。

写字楼市场

前九个月新交付面积创历史新高,第三季度全国写字楼租金指数环比下降0.6%。空置面积主要集中在中西部城市以及新兴商务板块,而一线城市核心商务区的平均空置率仍旧低于10%。在TMT行业租户需求驱动下,写字楼净吸纳量录得环比小幅增长。

随着外资金融机构在华经营范围和所有权限制的放开,以及央行降低存款准备金率和改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制等举措令融资环境趋向宽松,预期外资机构的新租与扩租需求以及企业资本支出有望增加,将带来写字楼需求端表现的稳步改善。

零售物业市场

今年前九个月,共有134个国内外零售品牌在中国开设首店。第三季度,全国零售物业租赁需求保持强劲,空置率降至6.4%,创十年新低。
 
2018年10月实施个人所得税调整后,今年前三季度全国个人所得税总计7,981亿元,同比下降29.7%,由此所释放的可支配收入增长预计将持续利好消费和零售物业市场。

仓储物流市场 
仓储物流市场需求将继续在消费驱动下保持稳定。第三季度,受益于“双十一”前电商短期租赁需求激增,市场净吸纳量环比跃升79%。冷链仓储成为新的需求增长点。

尽管部分中西部城市短期内面临供应过剩问题,但鉴于线上实物零售持续保持20%左右的年增长,以及主要城市高标仓库供应随物业用地供应收紧将逐步下降,我们预计高标仓储市场整体租金增幅仍优于其它物业类型。

投资市场

第三季度大宗商业地产交易总额录得450亿人民币,环比增长2.5%。上海和北京两地的大宗交易占据本季度总交易额的四分之三以上,其中写字楼交易占据主导,反映出当前投资者总体风险偏好依然较低。面对住宅销售增速放缓、以及即将到来的债务到期,高杠杆压力下的开发商资产出售意愿上升,预计2019全年大宗交易总额仍将突破2,000亿人民币。

随着美联储在第三季度内两次降息和中国LPR报价下调,我们预计市场资金成本的降低将在2020年逐步对商业地产资产价格形成一定的支撑。

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