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房地产收益刚过4亿元就要上市 地方性房企的港交所“冲动”

2019年11月06日 08:50 来源:未知 手机版

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中小房企业又开始了一轮“上市潮”。

10月30日,中国天保集团发展有限公司(以下简称“天保集团”)在香港公开发售股票。前一天的IPO新闻发布会上,天保集团宣告计划发行共2亿股,其中1.8亿股国际配售,2000万股公开发售,每股价格区间2.39港元至3.1港元。它将于11月11日正式挂牌。

中国房地产报记者查阅香港联交所正在处理中IPO申报资料发现,10月以来,还有另外两家区域性房企:三巽控股集团有限公司(以下简称“三巽集团”)与港龙中国地产集团有限公司(以下简称“港龙地产”)也向港交所递交了招股书。

值得注意的是,纵向看,今年寻求上市的区域型房企规模远低于去年同期上市的房企规模,侧面反映出中小房企生存条件更加严峻;横向看,这几家区域型房企近年为谋划上市,都进行了快速扩张整合,这也使得其财务报表中的资产负债率有所上升,打开资本市场则为其融资提供了更多可能性。

收益规模均低于20亿元

查阅港交所公开资料发现,这3家房企目前收益规模均低于20亿元,去年寻求上市的正荣地产、美的置业等收益规模均近200亿元。不过,这些地方性房企在起源地有着较为丰厚的土储,为其资本市场估值留下想象空间。

起家于河北涿州的天保集团以建筑承包业务起家,成立于1998年,2001年将业务扩展至房地产开发领域,2018年房地产仅实现4亿元收益。近3年业务总收益分别是8亿元、12亿元、16亿元,年增长率达41.5%;其中房地产开发业务收益分别为7745.8万元、2.74亿元、4亿元。

从这一收益背后的土地储备构成看,其可销售可出租已竣工物业面积仅为8.6万平方米,约占总土储4.3%;开发中物业96万平方米,约占总土储48.4%;未开发物业94万平方米,约占总土储47.4%。近200万平方米的物业面积,相当于某TOP10房企华北区域土储建面的一半,这对于集中在涿州与张家口的地方性房企来说,未来开发空间很大。另一份仲量联行的评估报告也佐证了这一点,天保集团在建及未来可开发物业地块估值为51亿元。

根植于安徽合肥的三巽集团,总规模和进入房地产领域时长都不及天保集团。三巽集团2014年才将房地产开发纳入业务范围,2016年、2017年、2018年的收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元。

但是,三巽集团的扩张速度显然稍快。截至2019年8月31日,其已拥有土储面积420万平方米,其中380万平方米位于安徽。2018年将总部迁至上海后,三巽集团就尝试小股操盘来扩张规模。2018年12月6日,三巽集团以均价895万元/亩竞得合肥市瑶海区一宗地,一个月后便与弘阳集团联合开发;今年,三巽集团还与大发地产、上坤集团、苏瑞置业等多家企业达成合作,并与新力地产、港龙集团等组成采购共同体。

港龙地产起家于江苏常州,身上还带有家族企业的影子。企查查显示,作为上市平台的港龙地产今年1月23日才注册成立,股东为港龙发展集团有限公司。其2016年至2018年的物业开发及销售收益分别为4.72亿元、4.34亿元和16.6亿元,复合年增长率87.5%。其中,住宅物业销售收入分别为3.66亿元、3.11亿元、15.27亿元,分别占收益总额的77.5%、71.8%、92%。

截至今年8月底,港龙地产总土储面积417.5万平方米,集中在长三角地区。其扩张轨迹为,2012年开始从常州扩展至长三角其他城市,2018年进军上海并延伸至河南与贵州。在开发方面,港龙地产同样选择的是合作开发,近年先后与碧桂园、融创、弘阳等房企进行合作,其在上海拿下的首个项目“山水拾间”即是与融创合作开发。

亚洲创意商业协会副会长、中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉中国房地产报记者,“内地各种融资渠道不断收紧,融资环境恶化的情况下,这些区域性房企为了开辟新的融资通道以缪谋生存与发展,只好纷纷赴港上市。区域型房企因为普遍规模较小,抗风险能力较差,区域性政策变动对企业经营的影响过大,另外跨区域发展还面临区域文化与组织、人力资源等个方面的冲突与限制。因此,这些区域性房企要积极调整项目布局,优化人员储备和组织结构以聚集支持跨区域发展的各种资源。”

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